삼토시 집값 전망

삼토시 저, 

<앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다>의 부동산 전망 정리

다소 자극적이고 허황된 제목이 아닐 수 없으나 

데이터를 기반으로 내린 전망들의 근거를 요목조목 따져보고자 정리해본다.

 

결론)

수요(서울경기 10~11년차 부부)증가, 공급(서울 아파트 입주물량) 감소, 유동성강화의 3박자로 상승하여 2023~2024년 고점을 찍고,

이후 수요감소, 공급증가(아파트 입주물량 증가, gtx 개통, 임사자 매물증가, 3기신도시 입주)로 중장기 하락장에 접어들 것. 중장기 하락기간동안 부산이 유망. 

5년이상 하락한적이 없는 서울 부동산의 특성상 다시 시작될 재건축 및 1기신도시 멸실에 따른 주택부족을 이유로 

2028년을 전후로 저점을 찍고 재상승 전망.

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<추가 상승의 근거>

 

○ 고점이 아닌 이유

- 현재 버블인 것은 맞으나 아직 정점에 이르지 못한 통계수치.

- 낮은 금리로 인해 모든 자산이 올랐고, 전세자금대출 증가로 인해 전세가도 함께 상승함.

  --> 하방압력을 상쇄시켜주는 효과

 

a. 전세가율이 낮아 버블이 있지만 역대 최저치와 차이가 있다.

- 역대최저 : 2009년1월 38.2%  // 현재 : 64%

b. 주택구입부담지수(PIR)가 역대 최고수준이 아니다.

 

○ 추가 상승여력이 있는 이유

 

a. 실수요층 : 01~11년차 부부의 증가

 

b. 공급물량 부족.

- 입주물량 급감으로 실수요층의 전세가 상승을 압박

- 전월세상한제, 계약갱신청구권으로 전세매물 감소로 전세가 상승 심화 ( 이번 전세자금대출의 여파는? )

- 3기 신도시 입주까지 시간이 많이 남음. 언제 될지몰라. 채소 2028년

 

c. 유동성 공급

- 금리 상승 시기의 여파는?

d. 3기신도시의 토지보상금 유입

 

○ 폭등의 원인

1. 17. 8.2 대책

- 대부분 지역 투기과열지구로 지정, 실거주 요건 추가, LTV축소, 재건축초과이익환수, 다주택자 양도세 중과

로 인한 매물감소

- 19년말부터 거래량증가? 패닉바잉?

 

 

 

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<이후 하락의 근거>

 

1. 입주물량 쓰나미

17~19년도에 착공된 15만호의 물량이 2023부터 공급되기 시작할 것

 

2.. 실수요층의 급감

 

3. gtx의 개통으로 인한 수요 분산

 

4. 2023부터 풀릴 임사자 물건 2026에 정점에 이를 것

 

5. 3기 신도시 입주(2026?)

 

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<2028 이후 상승의 근거>

1. 2026년 이후 서울의 공급 절벽

- 재건축,재개발 규제가 완화되지 않는 이상 사업추진 힘들듯.

 

2. 2030년 노후아파트 56% , 재건축 요구 더는 막지 못할것.

그에 따른 멸실로 인한 절대적 공급 부족 및 1기신도시 멸실 가속화